本月初,，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上傳出了調(diào)降項(xiàng)目資本金比例的消息,，被認(rèn)為是增加有效投資,、降低投資門(mén)檻的重要措施,。昨日(9月14日),，中國(guó)政府網(wǎng)公布了《關(guān)于調(diào)整和完善固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金制度的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》),。

記者注意到,，在降低城市和交通基礎(chǔ)設(shè)施以及玉米深加工項(xiàng)目資本金比例之外,，《通知》對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作了明確規(guī)定,，雖然保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目并不在獲益范圍內(nèi)，但“其他項(xiàng)目由30%調(diào)整為25%”,。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受記者采訪時(shí)稱,，中高端住房項(xiàng)目,、辦公樓、商業(yè)用房項(xiàng)目等均包含在《通知》所說(shuō)的“其他項(xiàng)目”之列,，尤其是中高端住房項(xiàng)目將是這一政策的最大受益者,，該政策向改善性住房項(xiàng)目釋放了積極信號(hào)。

6年后再降資本金比例

“房地產(chǎn)投資的下滑對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的整體拖累作用非常明顯,?！敝袊?guó)人民大學(xué)教授劉元春對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“下半年房地產(chǎn)復(fù)蘇的速度,，左右著中國(guó)經(jīng)濟(jì)本輪觸底反彈的時(shí)點(diǎn)和反彈的模式,。”

然而,，近期房地產(chǎn)方面的數(shù)據(jù)并不樂(lè)觀：今年前8個(gè)月,，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資61063億元，同比名義增長(zhǎng)3.5%,，增速比1至7月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn),，回落幅度比1至7月份擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)——這是2009年以來(lái)的最低水平。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,，在宏觀經(jīng)濟(jì)疲軟的態(tài)勢(shì)下,，無(wú)論是固定資產(chǎn)投資還是房地產(chǎn)投資，增速都在放緩,，這引起了行業(yè)一定的焦慮,。

早在2009年，眾多利好房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施中,，有一條和本次《通知》中的措施可以類比,，即“普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從2004年的35%調(diào)低至20%，其他項(xiàng)目也降低至30%”,。

按照2008年3萬(wàn)億元的房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)測(cè)算,，這一措施至少釋放了3000億元資金。而今年截至目前的投資額已經(jīng)超過(guò)6萬(wàn)億元,，即使調(diào)降幅度僅為5%,，對(duì)應(yīng)的資金規(guī)模也不可小覷。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,，對(duì)于《通知》中的“其他項(xiàng)目”來(lái)說(shuō),，通過(guò)降低注資資本金的門(mén)檻，能夠促使相關(guān)房企在企業(yè)設(shè)立和財(cái)務(wù)成本節(jié)約方面產(chǎn)生利好效應(yīng),。

改善型項(xiàng)目受政策呵護(hù)

那么本次受益的“其他項(xiàng)目”主要包括哪些,？嚴(yán)躍進(jìn)介紹，應(yīng)該包括非保障房和普通住房項(xiàng)目,，實(shí)際上主要是中高端項(xiàng)目,。這些項(xiàng)目戶型一般在 120平方米以上,，銷售均價(jià)超過(guò)城市房產(chǎn)均價(jià)兩倍的水平，同時(shí)項(xiàng)目的地段優(yōu)勢(shì),、裝修等都是非普通住房類型,。此外，“其他項(xiàng)目”中也包括辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用 房等商業(yè)地產(chǎn),。

嚴(yán)躍進(jìn)分析稱,，本次調(diào)降資本金比例，保障房和普通住房項(xiàng)目不在其中,，這一方面是因?yàn)榇祟愴?xiàng)目之前已經(jīng)有政策優(yōu)惠，另一方面也是在向改善性項(xiàng)目釋放積極信號(hào),。

中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜告訴記者,，隨著我國(guó)人口出生率的逐漸下降，預(yù)計(jì)到2020年以后,，我國(guó)商品房的剛性需求將逐步降低,，住宅市場(chǎng)將逐步向改善性需求轉(zhuǎn)變，到2025年改善性需求將超過(guò)剛性需求,。

在今年的政府工作報(bào)告中,，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)明確提出支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展——這是2009年后首次明確“支持改善性住房需求”,。

隨后多部委聯(lián)合出臺(tái)的樓市新政也被認(rèn)為聚焦改善性住房需求,。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這些政策釋放后,，鼓勵(lì)了此類房地產(chǎn)企業(yè)去庫(kù)存,，回籠資金。他表示,， 調(diào)低房地產(chǎn)資本金的要求,，某種程度上會(huì)使得房企可用資金開(kāi)始增加，在一定程度上等于“解放”了房企內(nèi)部的一部分資金,。加上前期去庫(kù)存回籠資金,，本次資本金 管制放松，可以鼓勵(lì)這部分房地產(chǎn)企業(yè)積極地拿地和投資,，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)積極補(bǔ)庫(kù)存,、維持供求平衡等都有積極的意義?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,，固定 資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金制度自1996年建立以來(lái)，對(duì)改善宏觀調(diào)控,、調(diào)節(jié)投資總量,、調(diào)整投資結(jié)構(gòu),、保障金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、防范金融風(fēng)險(xiǎn)等,，發(fā)揮了積極作用,。 2004年，為應(yīng)對(duì)當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱適當(dāng)調(diào)高了比例,，2009年為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)適度調(diào)低了相關(guān)比例,。

此次調(diào)整，除了前述對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響,，總體上圍繞優(yōu)化投資結(jié)構(gòu),，對(duì)2009年確定的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例及相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了完善，合 理降低投資門(mén)檻,，有利于提高投資能力,，增加有效投資，加快補(bǔ)上公共產(chǎn)品,、公共服務(wù)及其他發(fā)展“短板”,，通過(guò)改革促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整和民生改善。

此次調(diào)整主要堅(jiān)持了三項(xiàng)原則,。一是總體調(diào)低,。除產(chǎn)能嚴(yán)重過(guò)剩行業(yè)外，其他項(xiàng)目的最低資本金比例總體調(diào)低5%,。二是有扶有控,。適度調(diào)低有利于 增加有效投資行業(yè)領(lǐng)域的項(xiàng)目資本金比例，比如,，關(guān)系國(guó)計(jì)民生的港口,、沿海及內(nèi)河航運(yùn)、機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目,，鐵路,、公路、城市軌道,，以及玉米深加工等項(xiàng)目,。同時(shí)，城市 地下綜合管廊和急需的停車場(chǎng)項(xiàng)目,，以及經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn),、情況特殊的國(guó)家重大項(xiàng)目的資本金比例可比規(guī)定比例再適當(dāng)減低。三是獨(dú)立審貸,。金融機(jī)構(gòu)要按照國(guó)家有關(guān) 規(guī)定和風(fēng)險(xiǎn)可控,、商業(yè)可持續(xù)原則獨(dú)立審貸，切實(shí)防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

文章來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞