土地市場冰火兩重天

財政部今天公布了8月份的數(shù)據(jù),，1-8月份土地出讓收入比去年同期已經(jīng)減少了超過一萬億,，下降38.4%。土地市場的這種快速跌落正在成為今年的新常態(tài)，即使8月份的房地產(chǎn)銷售已明顯回暖,，但能拉動的土地市場也僅僅限于少數(shù)一二線城市。

土地出讓收入一直是地方全口徑收入的重要組成部分，也是地方國企資本運作的重要工具,。而今，土地市場的大規(guī)模遇冷可能會對地方財政穩(wěn)增長措施帶來一定影響,。

導(dǎo)讀

盡管供應(yīng)減少了,，但從成交情況來看，大量土地還是出現(xiàn)了流拍,。全國300個城市共成交土地1531宗,，環(huán)比減少30%，同比減少 36%,；成交面積 5389 萬平方米,，環(huán)比減少 29%，同比減少 40%,。成交環(huán)比,、同比減少的幅度，均大大超過了供應(yīng)環(huán)比,、同比減少的幅度,。

一面是北京五環(huán)外拍出樓面地價5萬的“地王”，一面是許多二三線城市土地流拍,，供需失衡,。

這正是當(dāng)下房屋銷售市場的折射。9月15日財政部公布的數(shù)據(jù)顯示,，8月份房地產(chǎn)營業(yè)稅增長28.1%,，主要是受房地產(chǎn)銷售回暖帶動。但銷售回暖并沒有帶動土地收入同步增長,，相反土地市場仍保持高速回落的態(tài)勢,，1-8月，國有土地使用權(quán)出讓收入同比下降38.4%,。

地價,、房價無疑具有相互的傳導(dǎo)效應(yīng)，土地市場的火爆僅限于北上廣深這樣的少數(shù)城市,，大多數(shù)的二三線,、三四線城市樓市依舊冷清尷尬。

一線城市的房地產(chǎn)市場率先回暖成為了開發(fā)商對于該等區(qū)域的“安全性”確證,，導(dǎo)致他們集中跑到一線城市哄搶土地,，而這反過來又加劇了三四線的去庫存困境。

開發(fā)商們的心里也充滿了矛盾,，不能去過剩的三四線,，只能搶一二線尤其是一線土地,，8月份房地產(chǎn)投資增速再次創(chuàng)下新低；但這種過度的哄搶,，已經(jīng)將一線土地價格推至天價,，未來經(jīng)營堪憂。

北京：五環(huán)外的地王

8月31日到9月9日,，10天內(nèi),，北京出現(xiàn)了連續(xù)4宗樓面價超過5萬的地王。

這四幅地塊分別位于石榴莊,、東壩以及孫河,，除了石榴莊位于四環(huán)外，其他三幅都是在北京五環(huán)外,，在兩三年前,，都是入不了開發(fā)商的眼。

然而,，在2015年房企扎堆一線,、激烈競爭之下，這些地塊也成了香餑餑,，地價翻倍增長,。而賣出這些土地，讓北京市今年的土地出讓金一舉突破了1000億,，達到了1012.83億,。

不僅是北京。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至9月13日,，一二線城市在金九銀十初期,，出現(xiàn)了地王頻出的現(xiàn)象。9月一線城市成交7宗住宅土 地,，平均溢價率超過34.53%,。平均樓面價達到了1.73萬的年內(nèi)最高點，二線城市也已經(jīng)成交了72宗土地,，平均溢價率高達47%,。平均樓面價也達到了 3715元每平米，均為年內(nèi)最高點,，也創(chuàng)造了最近幾年的最高紀錄,。

從房企動向來看，2015年,，前十大標桿房企拿地全面回歸一二線,，標桿房企一線城市已經(jīng)購入土地面積684萬平米，二線城市購入土地 2959萬平米。這兩大指標均處于歷史最高紀錄,。年內(nèi),，標桿房企在一線城市拿地占比高達12.4%，而在一二線城市合計高達65.9%,，基本已經(jīng)放棄三四 線市場,。

進入9月，標桿房企在一線搶地更加明顯,。截至15日，標桿房企一線搶地已達130.22億,，其中北京一地已過百億,。

據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2015年以來,，總價地王和單價地王均位于一線城市,。全國土地成交總價最高為廣州海珠區(qū)廣紙片區(qū)地塊，總價為88.9億元,；樓面單價最高的為深圳福田區(qū)深南香蜜立交西北側(cè)地塊,，樓面單價為7.77萬元/平方米。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為,，一線城市最被標桿房企看好,，雖然地價不低，但市場成交的熱度高,，能夠維持一定的去化,，而且一線城市房企庫存、土地部分消耗比較嚴重,，房企自然積極補充一二線城市的土地,，相對而言，對三四線城市的拿地積極性不是那么高,。

二三線土地頻現(xiàn)流拍

與一線城市土地市場的火爆形成強烈對比的是,，很多的二三線、三四線城市土地出現(xiàn)了流拍,，整體冷清,。

中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，從供應(yīng)情況看,，8月份全國300個城市共推出土地2610宗,，環(huán)比減少5%，同比減少3%,；推出土地面積8975萬平方米,，環(huán)比減少1%，同比減少17%。

盡管供應(yīng)減少了,，但從成交情況來看,，大量土地還是出現(xiàn)了流拍。全國300個城市共成交土地1531宗,，環(huán)比減少30%,，同比減少36%；成交面積5389萬平方米,，環(huán)比減少29%,，同比減少40%。成交環(huán)比,、同比減少的幅度,，均大大超過了供應(yīng)環(huán)比、同比減少的幅度,。

在CRIC監(jiān)測的300個城市經(jīng)營性土地中,，7月土地市場成交面積3190萬平方米，環(huán)比下降8%,，成交總價914億元,，較6月下降 32%；8月成交繼續(xù)大幅回落,，成交建筑面積2884萬平方米,，同比下滑55.1%。成交總價710億元,，較7月下降35%,；7、8月出讓的土地中,，一線 城市成交金額占27%,，二線城市占57%，三四線城市僅占16%,。

對于上述現(xiàn)象,，有業(yè)內(nèi)人士分析，目前一線城市供應(yīng)用地相對減少且供應(yīng)的土地多位于市郊,，二三線城市雖然供應(yīng)用地較多,，但對開發(fā)商難以產(chǎn)生足夠的吸引力，所以土地流拍的現(xiàn)象便時常發(fā)生,。

這300個城市絕大部分是二三線城市,。而從典型的十大城市來看，也分化嚴重,。據(jù)中指數(shù)據(jù)顯示,，8月重慶宅地供應(yīng)量繼續(xù)下滑,，環(huán)比減少38%，成交的12宗宅地全部底價出讓,，平均溢價率為0,，底價成交低迷之勢一時難以轉(zhuǎn)變。

成都宅地供求量已連續(xù)4個月下滑,，8月供地量環(huán)比再降62%,，為年內(nèi)單月最低值；成交量方面環(huán)比下滑93%,，本月僅成交1宗宅地,，天府新區(qū)華府板塊3宗地和成華區(qū)1宗宅地均遭遇流拍。

南昌住宅用地供求量由上月觸頂后大幅回落,，環(huán)比降幅均超七成,，重回之前的低位水平。8月成交地塊以工業(yè)用地及南昌縣地塊為主,，主城區(qū)表現(xiàn)較萎靡。

不過,，CRIC數(shù)據(jù)亦顯示,，在市場低迷的情況下，部分二線城市如杭州,、武漢,、南京、廈門等卻受到房企熱捧,。房企如碧桂園,、中鐵、華潤,、中水 電等實力企業(yè)的高價買地,，促使這些城市宅地推出與成交樓面均價有所回升。相比之下,，三四線城市則“壓力山大”,，僅有少量經(jīng)濟較為發(fā)達的城市如佛山、南通等 出現(xiàn)高溢價成交的情況,。

開發(fā)商心態(tài)復(fù)雜

8月尤其是9月,，大型房企拿地投資的積極性增加，但不同房企之間分歧加大,，反映了開發(fā)商群體的矛盾心理,。

一些原本投資相對保守的房企近期開始發(fā)力，如龍湖7月在土地市場投入總資金達62.75億元,，9月份更在北京拿下一幅地王,。

但對龍湖來說,，在一線城市的搶地已經(jīng)超越了傳統(tǒng)的地價-房價的成本測算體系，在孫河高價拿地,，某種程度上是因為龍湖此前在這里已有布局,，此次拿地可以形成聯(lián)動效應(yīng)，平衡成本和風(fēng)險,。

今年在一二線搶下5幅高價地的華潤,，費用超過400億，華潤對其拿地的心態(tài)剖析,，也反映了公司的無奈,。華潤置地稱，針對局部城市土地競拍市 場可能過熱的預(yù)判,，并已放棄參與競買北京孫河,、東壩、石榴莊等高總價地塊,。上半年在土地市場的表現(xiàn),，是公司在穩(wěn)健執(zhí)行投資策略之時與部分重點城市供地節(jié)奏 偶合的結(jié)果。

一,、二線地王的爭搶者,，也發(fā)生了變化。以往出現(xiàn)在一二線地王爭奪中的融創(chuàng),、泰禾,、萬科、恒大等已經(jīng)不見蹤影,，取而代之的更多是央企,、地方國企。

以9月9日的孫河地塊為例,，參與孫河拿地的共有12家企業(yè)或聯(lián)合體,，其中央企或央企聯(lián)合體有5家：方興、保利（龍湖,、首開,、平安聯(lián)合體）、 中糧,、葛洲壩,、中鐵建；還有一家遠洋地產(chǎn),，其大股東為險資中國人壽,；3家為北京市（區(qū)）國資背景的企業(yè)，分別為金融街,、天恒,、金隅大成,；中小民營企業(yè)只有 中駿置業(yè)和懋源，此外還有一家上市房企金地,。

從今年北京土地市場成交結(jié)果來看,，今年主要的拿地大戶特別是優(yōu)質(zhì)地塊拿地大戶也是保利、華潤,、方興,、中鐵建這樣的央企，以及首開,、城建,、天恒這樣具有國資背景的房企。

還有一個趨勢是,，為了分散風(fēng)險,，即使是央企或國企，大多數(shù)仍為聯(lián)合拿地,，如陽光城平安在上海,，保利首開、中鐵建方興在北京,，合作成了房企獲取“地王”的主要方式,。

“京城土地價格的上揚，后期高房價的支撐乏力,，利潤空間壓縮使得不少房企被迫調(diào)整拿地策略，甚至運營策略,?！北本┮晃粯I(yè)內(nèi)人士指出。

21世紀經(jīng)濟報道記者了解到,，萬科,、恒大、融創(chuàng)們,，正在通過盤活存量市場,、兼并收購、強強合作等來獲得新的土地資源,。

萬科與萬達的合作,，據(jù)萬科高級副總裁譚華杰透露，雙方的合作正在緊鑼密鼓進行中,，預(yù)計今年能達成至少一個重大合作項目,，而雙方的合作規(guī)模將超過千億。

恒大地產(chǎn)目前帳上現(xiàn)金充足,，恒大董事局主席許家印表示,，后續(xù)要通過并購來擴充土地儲備,。

而融創(chuàng)董事長孫宏斌則公開表示北京地價已經(jīng)太高，其近期重點也是在成都,、武漢,、南京等二線城市拓展。

文章來源：21世紀經(jīng)濟報